《大慶市住宅專項(xiàng)維修資金使用實(shí)施細(xì)則》全文
為了加強(qiáng)住宅專項(xiàng)維修資金的管理，提高維修資金使用效率，制定了《大慶市住宅專項(xiàng)維修資金使用實(shí)施細(xì)則》，下面是細(xì)則的詳細(xì)內(nèi)容。
《大慶市住宅專項(xiàng)維修資金使用實(shí)施細(xì)則》
第一條 為了加強(qiáng)住宅專項(xiàng)維修資金的管理，提高維修資金使用效率，維護(hù)維修資金所有者的合法權(quán)益，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用和應(yīng)急維修，根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》(建設(shè)部 財(cái)政部第165號(hào)令)和《進(jìn)一步發(fā)揮住宅專項(xiàng)維修資金在老舊小區(qū)和電梯更新改造中支持作用的通知》(建辦房〔20xx〕52號(hào))的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際制定本實(shí)施細(xì)則。
第二條 本辦法適用市區(qū)范圍內(nèi)，按照有關(guān)規(guī)定統(tǒng)一歸集并存入大慶市住房維修資金管理中心專戶的住宅專項(xiàng)維修資金的使用。
第三條 本辦法所稱住宅專項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱“維修資金”)，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
第四條 大慶市城市管理委員會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)市區(qū)范圍內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的使用進(jìn)行監(jiān)督管理。大慶市住房維修資金管理中心(以下簡(jiǎn)稱“中心”)負(fù)責(zé)維修資金使用申請(qǐng)的受理、審核、備案、資金劃撥，對(duì)維修資金使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查和指導(dǎo)。
第五條 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住宅建筑面積，分?jǐn)偩S修和更新、改造費(fèi)用。
第六條 商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂Ｆ渲袑僖粋�(gè)單元業(yè)主的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由該單元全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?專屬一個(gè)樓層業(yè)主的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由該樓層全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>
第七條 申請(qǐng)使用維修資金需滿足以下條件：
(一)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期已滿。
(二)列支范圍內(nèi)維修資金歸集率要達(dá)到足額;未達(dá)到足額的，業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)組織未交業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)交;補(bǔ)交后仍達(dá)不到足額的，需列支范圍內(nèi)已交納維修資金專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主(以下簡(jiǎn)稱“雙三分之二”)同意使用。
(三)列支范圍內(nèi)維修資金總額不足以支付維修工程費(fèi)用時(shí)，列支范圍內(nèi)相關(guān)業(yè)主或申請(qǐng)人同意續(xù)交不足部分工程費(fèi)用。
第八條 施工單位的選擇應(yīng)根據(jù)維修項(xiàng)目工程量大小、專業(yè)技術(shù)要求等因素，采取申請(qǐng)人選擇和招標(biāo)相結(jié)合的辦法確定。預(yù)算金額在30萬(wàn)元以下的項(xiàng)目由申請(qǐng)人采取競(jìng)爭(zhēng)談判或招標(biāo)方式選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位;預(yù)算金額在30萬(wàn)元及以上的項(xiàng)目，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)采取抽簽方式確定招標(biāo)代理公司進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)選擇施工單位。
第九條 維修資金使用申請(qǐng)程序：
(一)提出申請(qǐng)。使用維修資金進(jìn)行維修的，有業(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為維修資金使用申請(qǐng)人;無(wú)業(yè)主委員會(huì)的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為維修資金使用申請(qǐng)人;無(wú)物業(yè)管理、業(yè)主委員會(huì)的，由相關(guān)業(yè)主代表或社區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府作為維修資金使用申請(qǐng)人，持維修方案、維修資金使用申請(qǐng)等資料向中心提出使用申請(qǐng)。
(二)受理審核。中心對(duì)申請(qǐng)資料、資金歸集情況進(jìn)行核查，合格的予以受理。滿足本辦法第七條(二)款規(guī)定的中心組織對(duì)維修項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘察，符合條件的，申請(qǐng)人組織編制項(xiàng)目預(yù)算。列支范圍內(nèi)維修資金總額低于預(yù)算金額時(shí)要滿足本辦法第七條(三)款相關(guān)規(guī)定，否則不能使用。
(三)公示預(yù)分?jǐn)偂Ｉ暾?qǐng)人要將維修方案、項(xiàng)目預(yù)算等內(nèi)容在小區(qū)顯著位置進(jìn)行公示，公示時(shí)間不少于7日，公示期滿無(wú)異議的，中心根據(jù)項(xiàng)目預(yù)算出具《維修資金預(yù)分?jǐn)偳鍍?cè)》，交由申請(qǐng)人征詢資金使用范圍內(nèi)業(yè)主表決。
(四)業(yè)主決策。為確保維修資金的使用方便高效，優(yōu)化表決規(guī)則，提高業(yè)主組織的決策效率，申請(qǐng)人可選擇以下表決方式申請(qǐng)使用維修資金：
1、簽字表決：召開(kāi)業(yè)主大會(huì)簽字表決或業(yè)主在《維修資金預(yù)分?jǐn)偳鍍?cè)》簽字表決;
2、委托表決：業(yè)主將一定時(shí)期內(nèi)維修資金使用事項(xiàng)的表決權(quán)，以書(shū)面形式委托給業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表行使;
3、集合表決：業(yè)主大會(huì)對(duì)特定范圍內(nèi)的維修資金的使用事項(xiàng)，采取一次性集合表決通過(guò)后，授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)分批使用;
4、默認(rèn)表決：業(yè)主大會(huì)約定將未參與投票的業(yè)主視為同意維修資金使用事項(xiàng)，相應(yīng)投票權(quán)數(shù)計(jì)入已投的贊成票;
5、異議表決：在維修資金使用事項(xiàng)中，持反對(duì)意見(jiàn)的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過(guò)。
業(yè)主表決未通過(guò)的，不得使用維修資金進(jìn)行維修，中心將相關(guān)申請(qǐng)資料退還申請(qǐng)人;業(yè)主表決通過(guò)的，申請(qǐng)人按照本辦法第八條規(guī)定選擇施工單位，中心對(duì)施工單位資質(zhì)、施工合同等資料備案后，申請(qǐng)人組織施工。
(五)施工管理。聘請(qǐng)施工監(jiān)理的項(xiàng)目，監(jiān)理單位負(fù)責(zé)施工進(jìn)度、工程質(zhì)量、施工安全、日常監(jiān)督檢查和竣工驗(yàn)收;未聘請(qǐng)施工監(jiān)理的項(xiàng)目，由業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、相關(guān)業(yè)主代表成立項(xiàng)目管理小組，負(fù)責(zé)施工進(jìn)度、工程質(zhì)量、施工安全、日常監(jiān)督檢查和竣工驗(yàn)收。中心按施工進(jìn)度撥付工程進(jìn)度款，最多不超過(guò)工程預(yù)算的70%，并對(duì)資金使用進(jìn)行監(jiān)管檢查。
(六)結(jié)算審計(jì)。施工完畢后，采取競(jìng)爭(zhēng)談判選擇的施工單位持竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告編制項(xiàng)目結(jié)算書(shū)，報(bào)具有資質(zhì)的造價(jià)審核中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)，結(jié)算審計(jì)金額高于競(jìng)爭(zhēng)談判金額時(shí)按競(jìng)爭(zhēng)談判金額支付工程費(fèi)，結(jié)算審計(jì)金額低于競(jìng)爭(zhēng)談判金額時(shí)按結(jié)算審計(jì)金
額支付工程費(fèi);實(shí)施公開(kāi)招標(biāo)的項(xiàng)目依據(jù)申請(qǐng)人和施工單位簽訂的合同約定執(zhí)行。
(七)備案分?jǐn)偂Ｊ┕挝弧⒈O(jiān)理單位在完成工程結(jié)算審計(jì)后持相關(guān)資料報(bào)中心備案;實(shí)施公開(kāi)招標(biāo)的項(xiàng)目，招標(biāo)代理單位在招標(biāo)結(jié)束后持公開(kāi)招標(biāo)相關(guān)資料報(bào)中心備案。中心依據(jù)備案資料從相關(guān)業(yè)主維修資金分戶賬中列支分?jǐn)傁嚓P(guān)費(fèi)用，整理資料存檔。
(八)資金劃撥。施工單位完成備案，中心依據(jù)本辦法第九條(六)款規(guī)定結(jié)算工程費(fèi)，扣除預(yù)付施工進(jìn)度款及足額預(yù)留質(zhì)量保證金，余款全額撥付，質(zhì)保期后，無(wú)質(zhì)量問(wèn)題的，質(zhì)量保證金一次付清。監(jiān)理單位、招標(biāo)代理單位完成備案，中心依據(jù)合同約定結(jié)算費(fèi)用。
第十條 發(fā)生下列危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，需要使用維修資金進(jìn)行應(yīng)急維修和更新、改造的，可以不經(jīng)過(guò)雙三分之二表決同意環(huán)節(jié)，直接申請(qǐng)使用維修資金，發(fā)生的費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主維修資金分戶賬中列支：
(一)電梯故障危及人身安全，經(jīng)法定檢測(cè)機(jī)構(gòu)出具整改通知書(shū)的。
(二)消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，經(jīng)消防管理部門(mén)出具整改通知書(shū)要求對(duì)消防設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造的。
(三)屋面、外墻滲漏。
(四)二次供水水泵運(yùn)行中斷。
(五)排水設(shè)施堵塞、爆裂。
(六)樓體外立面存在脫落危險(xiǎn)。
(七)其他危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況。
第十一條 維修資金應(yīng)急維修使用程序：
(一)提出申請(qǐng)。使用維修資金進(jìn)行應(yīng)急維修的，有業(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為應(yīng)急維修使用申請(qǐng)人;無(wú)業(yè)主委員會(huì)的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為應(yīng)急維修使用申請(qǐng)人;無(wú)物業(yè)管理、業(yè)主委員會(huì)的，由相關(guān)業(yè)主代表作為應(yīng)急維修使用申請(qǐng)人，持應(yīng)急使用方案、應(yīng)急維修使用申請(qǐng)與危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急維修項(xiàng)目檢測(cè)、鑒定報(bào)告或相關(guān)證明、圖片等資料向中心提出應(yīng)急維修使用申請(qǐng)。
(二)受理審核。中心對(duì)應(yīng)急維修申請(qǐng)資料、資金歸集情況進(jìn)行核查，符合應(yīng)急維修使用條件的予以受理。滿足本辦法第七條(二)款規(guī)定的中心組織對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘察，3個(gè)工作日內(nèi)作出審核決定。經(jīng)審核批準(zhǔn)，申請(qǐng)人組織編制項(xiàng)目預(yù)算，列支范圍內(nèi)維修資金總額低于預(yù)算金額時(shí)要滿足本辦法第七條(三)款相關(guān)規(guī)定，否則不能使用。
(三)選擇施工單位。按照本辦法第八條規(guī)定選擇施工單位，需要立即進(jìn)行搶修的申請(qǐng)人可采取競(jìng)爭(zhēng)談判選擇施工單位。中心對(duì)工程預(yù)算、施工單位資質(zhì)、施工合同等資料備案后，申請(qǐng)人組織應(yīng)急維修。
(四)分?jǐn)偣尽?yīng)急維修工程竣工驗(yàn)收后，申請(qǐng)人應(yīng)在小區(qū)顯著位置將應(yīng)急維修方案、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、資金結(jié)算總額及費(fèi)用分?jǐn)偳闆r等內(nèi)容進(jìn)行公示。
(五)施工管理、結(jié)算審計(jì)、備案分?jǐn)偂①Y金劃撥按照本辦法第九條(五)款、(六)款、(七)款、(八)款的規(guī)定辦理。
第十二條 發(fā)生危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或相關(guān)業(yè)主代表應(yīng)及時(shí)向中心提出應(yīng)急維修申請(qǐng)組織搶修，未按規(guī)定提出申請(qǐng)進(jìn)行搶修或拒不采取應(yīng)急措施的，所在區(qū)物業(yè)主管部門(mén)或社區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府作為應(yīng)急維修申請(qǐng)人，按照本辦法第十一條規(guī)定申請(qǐng)組織應(yīng)急維修。
第十三條 使用維修資金的工程項(xiàng)目，其工程預(yù)算書(shū)、結(jié)算書(shū)的編制與審價(jià)、應(yīng)急維修相關(guān)部門(mén)出具的鑒定報(bào)告、聘請(qǐng)招標(biāo)代理、工程監(jiān)理等事項(xiàng)，申請(qǐng)人可以委托具有專業(yè)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)代理，所需費(fèi)用，可在維修資金中列支。
第十四條 下列費(fèi)用不得在維修資金中列支：
(一)依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造的費(fèi)用。
(二)依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。
(三)應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用。
(四)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。
(五)平臺(tái)、屋面等部位有合同約定單獨(dú)為某個(gè)業(yè)主使用，應(yīng)當(dāng)由該業(yè)主自行承擔(dān)的維修費(fèi)用。
第十五條 本細(xì)則自發(fā)布之日起30日后實(shí)施。